ДОГОВОР (КОНТРАКТ – англ. сontract.; лат. contractus) — юридически обязательное соглашение между двумя или несколькими лицами, в котором определяются действия, подлежащие исполнению с их стороны, и ответственность за выполнение (невыполнение) этих действий. В гражданском праве синоним контракта — договор. «Современный экономический словарь».

Важной частью взаимоотношений между «заказчик↔подрядчик», является договор, определяющий: ответственность сторон, гарантийные обязательства и порядок построения взаимоотношений сторон. Договор является дополнительным гарантом к существующему законодательству по отношению к конкретно взятому случаю. Имеется множество вариантов форм договора. В основном разница заключается в части содержания обязательств сторон. Обязательства подрядчика являются основой договора, который должен быть выполнен в срок и с высочайшим качеством.

Для объектов, которые строились по правилам, определяемыми Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ. Она называется «Гарантии качества, предусмотренные договором», и гласит, что «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». В случае если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)». В соответствии с ней покупатель, может требовать:

• безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;

• соответствующего уменьшения цены.

Согласно официальным данным столичного Стройкомплекса, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%), отделочных работ (18%). Также жители недовольны состоянием фасадов, балконов и лоджий (12%), сантехники (9%), герметизации швов (4%), столярных изделий (5%), теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий (2%).

В Договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть обязательно оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира, и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке. Более того, если Договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.

Это различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Стены должны быть готовы под поклейку обоев — неровности в пределах 1 мм на 1 м длины. Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей. В целом, СНиПы — это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек. В большинстве случаев выявленные дефекты являются устранимыми. Как правило для их устранения требуются дополнительные финансовые затраты, которые приводят к значительному удорожанию строительства или ремонта.

«Законных» недоделок быть не может: все, что положено по нормативным документам — должно быть выполнено; все, что отсутствует или не доделано — должно устраняться строителями. Так какие могут быть советы, если Вам отдают квартиру с дефектами, или каким-либо образом не соответствующую условиям Договора покупки?

1. Тщательно осмотрите квартиру. Нередко бывает, что строительный брак и недоделки обнаруживаются сразу, видны, как говорится, невооруженным глазом. Однако, претензии  должны быть обоснованными. Поэтому совет: будет лучше, если вы осмотрите жилище вместе с квалифицированным специалистом, который обладает познаниями в области строительства. Он и даст письменное заключение о технических недостатках квартиры. Это поможет правильно изложить суть претензий и в дальнейшем – защитить свои права. Требования переделать, «потому что мне так не нравится», никто всерьез рассматривать не будет.

2. Необходимо зафиксировать строительный брак в акте о приеме-передаче квартиры. В этом документе должны быть также указаны сроки их устранения. Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение. Здесь будет указано, что жилье принято с недоделками, и перечислено – с какими именно.

При производстве внутренних отделочных работ наиболее часто встречающими дефектами, как правило, являются:

• Сверхнормативные отклонения перегородок от вертикали.

• Сверхнормативные отклонения поверхностей стен от вертикали и плоскости при производстве штукатурных работ, облицовке стен гипсокартоном и декоративными плитами.

• Сверхнормативные отклонения поверхностей потолков от вертикали и плоскости при производстве штукатурных работ, облицовке стен гипсокартоном и декоративными плитами.

• Сверхнормативные перепады между смежными поверхностями элементов облицовки (керамической плитки, декоративных панелей, вагонки).

• Отслоение штукатурки, окрасочного либо штукатурного слоя, керамической плитки от основания.

• Наличие трещин на поверхностях стен, потолков и полов.

• Сверхнормативные отклонения поверхностей полов, подготовленных под чистовое покрытие, от плоскости.

• Некачественное выполнение гидроизоляционных работ (недостаточный перехлест полотнищ гидроизоляционного материала, отслаивание его от основания).

• Стояки и сантехнические приборы (радиаторы) устанавливаются с большим отклонением от вертикали и горизонтали.

• На поверхностях окрашенных либо оклеенных обоями стен имеются вздутия краски, непрокрасы, полосы, видны швы между обоями и имеются отслоение обоев от основания.

• При производстве работ по устройству паркетных полов: наличие большого количества зазоров между смежными планками паркета и перепады между ними.

• Невыполнение либо некачественное выполнение ряда видов работ предусмотренных проектом (сметой). Это, как правило, скрытые работы (огрунтовка, очистка поверхности от загрязения, невыпонение промежуточных слоев каких либо конструкций, некачественное утепление либо звукоизоляция стен и перекрытий).

• Замена материала предусмотренного проектом (сметой) на другой более дешевый и менее качественный.

Сплошь и рядом бывает так, что строительный брак обнаруживается постепенно, по мере эксплуатации. В подобных случаях ответ должен держать продавец квартиры или тот, кто строил. Если спустя какое-то время вы обнаружили следы недобросовестной деятельности строителей, действовать надо следующим образом.

1. Обращаетесь с претензиями в строительную организацию, выполнявшую строительно-отделочные работы.  Она несет ответственность за качество товара.

2. Пишите заявление-претензию. Оно составляется в двух экземплярах. Форма – свободная. В бумаге нужно подробно изложить все выявленные недостатки. Один экземпляр передается застройщику, второй с подписью «приемщика» и датой приема, остается у заявителя. Если застройщик отказывается принять претензию «под подпись», бумагу можно послать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если спустя месяц нет ответа, можете обращаться в суд.

Помните: потребитель вправе предъявить требования, связанные со строительными недостатками, если они обнаружены в течение гарантийного срока – пяти лет со времени подписания акта приема-передачи дома.